起诉前物业 要回上亿公共资产 小区环境换新颜 发布时间：2021-11-08 09:19 来源：生活报

自管前后小区环境对比

　　最近，哈尔滨市四季芳洲小区每户居民都领取了两桶大豆油。这是小区业委会经过多年努力从前物业手中要回了一万多平方米、价值上亿元的公共资产，用公共收益的结余给全体居民买的。生活报记者采访了解到，这是国内首例业委会通过诉讼要回公共资产的案例，也是由法院判决归属业主所有的共有物权门类最多、品种最全、价值最高的司法案例。此外，业委会还利用公共收益的结余改善了小区环境，以前业主自己花钱维修单元门的费用业委会全部退回。

　　如今，“四季芳洲”已经成为哈尔滨市业主自管小区的样本。然而，自管的背后却有着鲜为人知的故事，业委会成员不仅占用了自己大量的休息时间还遭遇过“死亡威胁”，业主们共同努力争取自己的权益。

　　千户居民喜提大豆油 换单元门、修路 用的都是公共收益

　　最近，“四季芳洲”又成了让人羡慕的“别人家的小区”。家住7号楼的老韩这两天从小区的业主委员会办公室仓库领取了两桶大豆油，一桶5升的色拉油和一桶5升的笨榨油。老韩说，这是小区业主们收到的最暖心的礼物。

　　生活报记者从四季芳洲小区业委会了解到，购买豆油的钱是小区公共收益的结余。“这个钱是小区业主共有的，通过征求小区业主意见，购买了2200桶豆油，目前发放了900户，还有约200户没来领取，近期将发放完毕。”

　　这几年小区利用公共收益不断改善小区环境。先花20万元更换了小区破损的48个单元门，还按同样标准退还了之前邻居们自发筹集资金更换的22个单元门的费用。业委会还用收回资产的租金结余维修了道路，开辟了业主之家，居民有了自己的活动场所。

　　在此期间，协调物业公司对小区实行全封闭管理，安装了监控系统、门禁系统、车辆识别系统，修缮了小区道路和雨排管，更换了每栋楼的总阀门，规范了地上停车位，对防火通道进行了划分和管理、房屋漏雨有了改善，小区开始有了保安、保洁、维修、绿化等比较完善的基础物业服务项目，小区物业管理逐步走上正轨，脏、乱、差的环境有了明显改善。

　　另外，还给小区大门和广场增加了节日彩灯，更换了公共照明部分的LED灯，改善和管理地下停车场，增加自助刷车服务，粉刷单元楼道公共部分的墙壁等。

　　小区曾经脏乱差 道路破损、公用房被占

　　老韩说，这个小区自2004年进户，出现过很多奇葩事。物业占着公共用房，小区的会所被物业出租、出售。一年，单元门上贴出来两家公司的热费收缴通知单，业主们都不知到怎么缴费。

　　居民孙女士说，进户以来，他们对物业服务一直不满意。进户时说是封闭小区，可是之前负责小区管理的东宝物业公司并没有把小区封闭，监控器没见着，电子门铃不好使也迟迟不修。

　　小区居民吐槽最多的是小区的道路，由于之前没有封闭管理，各种车辆在小区内穿行，很多地方被压坏，道路破损严重，走人走车都困难。因为开发商没有办理交接手续，业委会始终没能成立起来。那时候由于防盗门破损，居民家常被小偷光顾，一晚上连续几个单元楼上楼下的邻居家被盗。

　　“能人”带头组建业委会 清退物业

　　虽然小区的管理每况愈下，但还勉强维持着。到了2015年，情况急转直下。当年9月，因物业拖欠清洁工工资，使小区垃圾无人清理，小区环境不断恶化。这件事成了导火索，小区居民张罗成立业委会维权。

　　也是在这一年，赵光搬进了这个小区。一天，她下楼时发现每栋楼的门上都贴了二维码，让居民扫码进群，商量成立业委会。她在群里发表了自己的看法，大家觉得她说得很有道理。由于业委会成员需要交物业费，其中有两位邻居因为对物业不满就没交，而赵光刚买的二手房交齐了物业费。就这样，赵光的名字出现在了业委会筹备组名单中。

　　赵光能被广大业主推举，与她的学识是分不开的。1970年出生的她有着政治教育专业、法律专业本科学历，经济管理专业研究生学历，法学学士、哲学硕士学位。加入业委会后，她利用自己所学的知识与其他成员探讨，发挥所长，几乎把业余时间都用在了业委会的工作上，不上班的时候她就到处查找相关资料，一边研究政策一边递交材料，仅用四个月就走完了成立业委会需要的全部流程，她也被选为第一任业委会主任。

　　第一次业主大会结束后，四季芳洲小区全体业主正式启动对“东宝物业”的解聘程序，得到了超过三分之二业主的支持。但是，“东宝物业”拒不退出小区，最终在政府和法院的支持下，业委会对“东宝物业”进行了强制清退。

　　除了要有专业知识，也离不开小区业主的团结，有一大批热心于小区建设的业主。组建业委会时很多志愿者来帮忙，当时想要开第一次业主大会，但“东宝物业”不给业主名册，业主名册里有面积、户数，没办法，志愿者们就一家一家找，经过一个月的走访，公布了户数，成功召开了第一次业主大会。

　　国内首例！起诉前物业要回上亿公共资产

　　虽然物业被清退了，但“东宝物业”与“四季芳洲”的纠葛仍未结束。赵光告诉生活报记者，解聘“东宝物业”后，业委会清点小区公共资产时发现，有多处属于全体业主的房产仍被前物业占用、出租，包括物业用房、供暖用房（水泵房）、锅炉房、老年活动中心、少儿活动中心、会馆、地下车库、电力器材间、消控中心、配电室、材料间等，面积约一万平方米。新物业已通过招标正式入驻，可地下人防车位和其他房产都在前物业手中，迟迟不肯移交。

　　从2017年1月开始，业委会走上了诉讼之路，2018年6月，经过多方努力一审胜诉。香坊区人民法院认为，人防工程由开发公司投资建设，经营管理收益应归开发公司享有。但开发公司事实上已将该部分建设费用摊入房价中，其人防工程地下室投资已随出卖房价而转移。按物权法法规规定，其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　从起诉到实际要回过程非常曲折。直到2019年年末，法院下达的裁定书驳回了开发商提起的第三人撤销之诉，小区业主才真正拥有了这1亿元的共有资产。业委会依法捍卫了全体业主的合法权益，是国内首例由法院判决归属业主所有的共有物权门类最多、品种最全、价值最高的司法案例。

　　家门被砍、挂冥币、泼红漆 遭“死亡威胁”从未退缩

　　赵光身高一米六，身材娇小，却外柔内刚。在这几年为小区维权的过程中，她遭遇过“死亡威胁”，可是她从未退缩。

　　赵光告诉生活报记者：“业委会起诉物业，开庭的前一天晚上，我在单位忙着业委会的事没回家，第二天早上回家时发现自家门上被泼了红油漆，挂上了冥币，还被砍了十几刀，门都砍漏了。” 这次事件后，业主自发捐款给她家安装了监控。小区的志愿者也经常到她家附近“巡逻”，以确保赵光的安全。

　　类似的事不止发生一次，最过分的一次，从打开单元门开始就能看到整个楼道里，不管是正面侧面都是“702全家死”“杀”的红色大字。赵光说：“我报了警，辖区派出所进行了立案调查。”这几年，除了自家的门锁被堵锁眼、楼道暖气被割断外，赵光还经受着被不法分子尾随贴靠、滋扰纠缠、聚众哄闹、侮辱诽谤、恶意举报等，目的是阻止她在业委会中的工作，即使这样，她也没有放弃，还是坚持了下来。

　　这几年中，为了阻止她在业委会中的工作，相关利益方可谓“软硬兼施”，不乏有“说客”前来劝说，并给予各种承诺，送现金、拿干股，都被赵光拒绝了。

　　小区管理走上正轨 有啥事业主大会投票定

　　用公共收益改善小区环境、给业主发福利，物业费8毛，收费率90%。入冬了，业委会发出公告，出租四季芳洲小区地下600平方米的暖库用于停车。租金除了用于改善小区环境，结余给业主发福利。

　　经过几年的诉讼，上亿元的公共房产收回后，部分房产经过相关程序被业委会出租。根据议事规则，所得收益的60%被用来当做改善小区硬件设施的资金储备、20%当做业主大会的活动经费、10%作为业委会津贴，其余的给业主发些福利。

　　小区有四个侧门，适合走车还是适合走人，小区居民意见不统一。在9月23日召开了业主大会，大家投票决定。公示无异议后交给了为小区服务的万源物业执行。

　　在万源物业公司何经理看来，他们的工作很轻松，根据物业合同约定章程办事就可以了，大事都由业主自己定。

　　文/摄 实习生 崔浩男 石金刚 生活报记者 赵政府