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房租抵扣个税,为何房东房客都有隐忧?

  “房东,我的租金要抵扣个税。”

  “如果你非要这样的话,我就要涨房租了!”

  最近,各大城市里的许多租客和房东都在重复着类似的对话。

  2019年,个人所得税专项附加扣除政策实施的第一周,“房租抵扣”这一项就引发了极大舆论关注。

  一篇名为《房东跟租客说,你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!》的文章在网络上广泛流传。文章中,作者以租房者的口吻表示,房东宁愿退房租也不希望租金抵扣个税。

  据悉,“房租抵扣”政策的本意是为了给广大租客减负。可为什么这一政策却引发了房东的担忧?

  房东的担忧

  根据新规,要享受住房租金专项附加扣除,需要填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名及身份证件类型和号码,或者出租方单位名称及纳税人识别号(社会统一信用代码)、租赁起止时间等信息。

  很多租客在得知租金抵扣政策之初,都是开开心心地找房东去要上述信息。但很多房东在知道这个消息后,却给租客们泼了一盆冷水。

  为啥房东这么不配合?

  有的房东们担忧:如果租客拿着房东的信息去申报个税抵扣,过不了几天税务部门就会通知房东去交税,房产税、增值税、附加税等等。根据网上的计算,申请住房租金专项附加扣除能省大约100元,但房东为了交税至少要垫进去大约500元。

  有的房东声称:“现在的租金是不含税的,如果租客非要申报租金扣除,税务局就要来收我更多的税。合计下来还亏了不少钱!”

  还有不少房东表示:之前一直没有交过房租税,如果租房信息被税务部门掌握了,找房东收税,当然要涨房租。

  另有人担心,如果租客拿着自己的信息,去做别的事情了呢?

  针对房东们的不配合,中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青表示:对于借机威胁涨房租的行为,租客可以根据租赁合同条款的约定来主张自己的权利,也可以直接向税务部门举报。

  不过,很多租客们这次选择了沉默。一边是个税可能抵扣几十块,另一边是房租可能上涨几百块,权衡之下,他们为了避免与房东闹僵而被扫地出门,可能被迫选择不再申报租金专项扣除,无法享受到国家发放的个税减税红包。

  中介的回应

  对于很多租客来说,与他们打交道更多的不是房东,而是中介机构。当租客的“谈判”对象从个人变成中介机构后,新的问题来了!

  租住中介公司代管的房子,填报“出租人类型”时是填“个人”还是“组织”?

  1月2日,北京自如生活资产管理有限公司(简称“自如”)相关工作人员在微信朋友圈发布通知,要求租客在填报“出租人类型”时填报“个人”而非“组织”。该通知引发巨大争议和传播。

  4日晚间9点,自如方面对媒体回应称,允许以公司信息来进行抵扣个税填报。5日,自如已在其APP首页发布公告,允许租客以公司信息来抵扣个税申报。

  国家税务总局12366纳税人服务平台工作人员表示:“正常的操作流程就是看你和谁签订的合同,和个人签订合同就选择个人,和组织签订合同就选择组织,如果填报错误可以在app上修改,或者联系租客所在单位进行修改。”

  长平经济研究所执行所长王长勇表示,“如果自如是受房东委托,挣的是服务费,要填报的话就应该填房东的信息。”

  税务机构的“烦恼”

  租客和房东都很忧虑,税务部门也有自己的“烦恼”。

  个税抵扣政策出台后,税务部门已经掌握了庞大的私房出租信息。这么多的税,不去征收就是默许大家逃税,也可以说是渎职。但是,如果税务部门依规征收,则会对租房市场带来冲击,影响减税预期。

  不过,上海财经大学教授范子英指出,此次税务部门实际已经在尽量规避这个问题了。正因为如此,在填报时双方只要求提供租赁合同信息,既没有要求提供发票,也没有要求提供租赁备案。

  另外,在实操层面,税务部门目前暂时难以消化如此庞大的房东出租信息,以此作为征税的税源也有相当大的难度。

  目前的个税专项附加扣除申报工作刚刚起步,尚在摸索阶段。如何准确测算房屋的面积、证明房东有几套房产?当初签订的合同是否规范?如何解决不愿意配合租户登记的问题?这些都是需要有关部门思考的问题。

  个税抵扣困局呼唤出台过渡性政策

  个税抵扣作为一项利国利民的政策,试之于住房租赁市场,却意外出现争议。这背后有哪些深层次原因呢?

  首先,我国住房租赁市场的不成熟是一大重要原因。

  近年来,我国住房租赁市场快速膨胀。据贝壳租房统计,到2018年,全国的租房人群近2亿。与此同时,市场内部却乱象丛生。多家住房租赁企业传出爆雷跑路,黑中介、二房东、一房多租等违规行为屡禁不止……

  近一段时间,政府频频出手,整治住房租赁市场的乱象。

  2018年8月,北京市住建委集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。刚刚结束的全国住房和城乡建设工作会议指出,要以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。

  只有租赁市场保持积极健康,才能将利民政策落到实处。

  另外,个人房东的纳税习惯也决定了政策的落实情况。

  易居研究院副院长杨红旭表示,很多的个人房东没有纳税习惯,也不会进行租赁合同的登记备案。

  中原地产首席分析师张大伟表示,业主担忧租赁行为被记录后,未来会涉及到房地产税等更多的税费。这种情况下,不愿意配合租户登记也就成为了必然。以北京为例,租赁行为的备案比例非常低,不足一成,从全国来看,估计连1%都不到。

  从短期效果看,为了让租客能顺利享受个税抵扣政策,一些专家提出了他们的建议。

  专家们认为,租房抵扣个税的落实不宜过急,相关部门可以考虑有一个过渡期的安排,采用不同方法鼓励房东去备案。同时,有关部门当前可以考虑适时推出房屋出租税收的减免政策,稳定租赁市场预期,有效避免房屋出租价格出现波动,保障广大租客把依法享有的个税优惠真正拿到手里。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,税务部门可以通过简化备案和缴税流程的方法鼓励房东依法纳税。

  杨红旭建议,可考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接,比如同样征收房地产税,个人房东出租房屋如果去备案和缴税的话,可以酌情让他们少交一点,鼓励这些房东愿意去备案租赁合同。

  从长远角度看,我们也要理性看待“房租抵扣”政策落实遇到的困难。毕竟从社会长远发展看,随着法制建设的不断推进,出租房屋的有效监管和依法缴税是必然的。

频道编辑:刘海龙

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