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【推荐】2019楼市开年“凉凉” 房企“恶意降价”被紧急叫停,房价到底能不能降?

  2019年开年,对于中国房企来说,可谓喜忧参半。在2018年房地产销售创历史新高后,进入2019年,房地产销售增速明显下降,1月不少房企销售金额出现20%以上的同比下滑。同时,不少房企寄希望于春节返乡置业提振销售,然而,今年返乡置业明显退烧,这与三四线城市需求已经出现透支有着密切的关系。销售放缓将带来资金回笼压力,使得资金紧张,不过,在进入2019年,由于担忧经济增速放缓,全球主要经济体货币政策出现放松态势,这为房企融资提供了良好的外部环境。房企也在开年这段时间密集进行融资,发行各类债券。新年以来,评级为垃圾级的中资房地产公司蜂拥发行美元债。数据显示,1月1日以来,投机级开发商共发美元债84亿美元,创1996年有统计以来的同期之最。

  龙头房企销售下降三成

  房地产市场的降温在房企业绩上得以体现。中原地产对30家已经发布业绩的房企进行统计指出,今年1月,30家企业实现销售额3189.4亿元,比2018年同期下降了11%。

  其中,万科、恒大两家龙头房企的销售额虽然都突破了400亿,但同比降幅分别达到28.0%和32.9%。碧桂园发布的权益销售额为331亿,同比降幅也达到28%。

  虽然部分中型房企的业绩有所提升,但下降的情况仍然较多。其中,与去年12月相比,房企1月业绩呈现普遍性下滑,显示出市场在下行。

  中原地产首席分析师张大伟表示,龙头房企销售放缓,很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。

  上海易居研究院副院长杨红旭认为,一方面,去年1月处于楼市繁荣期,基期值高,今年1月处于降温期;另一方面,今年春节比去年早了10天,1月销售受春节假期因素影响较大。

  进入2月,受春节假期因素影响,一二线城市的网签数据假期基本暂停(北上广深等城市只有个位数网签),长假楼市主要以三四线城市为主。但根据多家机构的观点,以往颇为普遍的返乡置业现象,也出现明显降温。

  58同城、安居客发布的《2019返乡置业调查报告》显示,2019年春节期间,52.7%的“漂一族”有返乡置业意向,比上年下滑了6个百分点。对于有返乡置业意向的人群来说,三线、四线及以下城市依然是返乡置业的主力城市,合计占比达到78%。

  前述房企人士表示,近几年来,返乡置业成为很多三四线城市的普遍现象。在一些城市,市场好的时候,春节期间返乡置业的规模占全年三到四成,开发商也多会安排销售人员在春节期间值班。今年很多项目降价销售,但成交量明显不如往年。

  张大伟向21世纪经济报道记者表示,“大部分三四线城市楼市在2019年春节期间出现了‘观望+有价无市’的现象。”

  中信建投对东中西部的六个县市进行调研,并发布2019年春节返乡调研报告。其中显示,春节期间房地产项目来访量出现普遍下降,需求疲态开始显现。在市场成熟度高的城市,房价已经自高点有所回落。

  现在的楼市环境里,开发商们的日子真是不太好过。

  上有限价压着,涨不了价。而且楼市环境这么冷,涨了价房子不好卖。想降价也不容易,继新名词“降价未遂”横空出世之后,在江苏邳州市又出现一个新词,“恶意降价”。

  这真是奇闻一件。开发商这是和谁有这么大仇怨,非要带着“恶意”去降价?这个恶意又是冲谁去的?

 

  “恶意降价”被通报

  2018年2月初,江苏省邳州市房地产商会发布一则《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》流传于网络。引来众多围观。

  公告里声称:

  邳州有个别楼盘出现了以低价扰乱市场、不正当竞争,销售价格严重低于备案价格的情况,个别楼盘降幅达2000元/平方米,此种行为严重扰乱了房地产市场的秩序。

  邳州房地产商会要求房企按照备案价销售,不得挑起价格战。

  2月8日,邳州市相关部门的回复证实了这个消息,“上述通报是属实的,但针对该商会的合法性以及上述通报所提出的房地产乱象,我们正在调查。房产也是一种商品,降价也是一种市场行为,只要不是恶意降价,我们就不会干预,但会根据上级精神遏制房价过快上涨。”

  值得注意的是,邳州是2018年全国综合实力百强县市第37位,且入选2018年工业百强县(市),还是全国县域经济综合竞争力100强。一个经济实力不俗的县也过上开发商降价卖房的日子,楼市寒冷真有这么大的威力?

  房子不好卖 开发商降价保命

  几个月前的邳州市,楼市还曾十分火热。2018年11月,全市新建商品房同比和环比均为上涨。11月,邳州新房备案成交1064套,环比上月增长40.2%,同比上涨38.7%。

  风向转变始自2018年12月。按照邳房网的统计,12月网签备案成交976套,比11月减少88套,环比下跌8.27%。这一下跌势头一直延续至1月。2018年1月网签套数为852套,环比下跌12.7%。

  彼时,邳州楼市连续两月下跌,看起来是楼市随着冬天的到来一起进入了寒冷季节。就在2月伊始,沉不住气的开发商想要降价保命。

  这下,当地有些人接受不了了。房地产商会直接甩出书面通知喊话,要求行业内“个别房企”不要搞价格战,不要扰乱市场秩序。

  降价就是扰乱市场秩序,这波操作不仅让降价的开发商有些蒙,也让一众吃瓜群众有些措手不及。房企涨价的时候从不见有人出来喊话“恶意涨价”、“扰乱市场秩序”,房价一降,市场秩序就被扰乱了?

  无独有偶,就在邳州出现“恶意降价”之前的几个月,毗邻的安徽省曾出现过开发商“降价未遂”的笑话。

  2018年11月,安徽合肥某楼盘传出降价6000元/平米,结果没多久,当地房产局长亲自前往调研,回头房价便又涨了回去。紧接着,砀山某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。

  前有降价未遂约谈会,近有恶意降价被通报,开发商降价是动了谁的奶酪,竟如此不受待见?

  土地收入不能丢 房子却越来越多

  邳州2018年全年共出让145宗地块,成交135宗,总成交金额66.33亿元。尤其是11月、12月,分别拍出27宗、20宗,且多为低溢价成交。也就是说,地方政府卖出去的土地,不像以往那样能赚。

  再来看看2018年邳州市的一般公共预算收入为140.17亿元,也就是说,土地出让金和一般公共预算收入的比值为0.47:1。这个比值凸显出土地对于当地的重要性。

  楼市或许真的有些冷,开发商若是想要降价回笼资金,以求度过寒冬,不仅要做好准备以防“房闹”来找事,还得小心翼翼平衡各方利益,这么看起来,房企的日子有点不太好过,难怪万科还曾高喊“活下去”。

  开发商不会希望房价下跌。就像买了房的不希望资产贬值一样。但开发商确实就这样做了,这背后想必有让他们不得不如此做的原因。

  从徐州市住房保障和房地产管理局公布的预售许可证信息发现,2019年1月邳州市共发放14张商品房预售许可证,相比12月的9张增长了55.5%。再加上2018年下旬发放的预售许可证,邳州楼市库存并不少。

  事实上,这次开发商大幅度打折卖房的背后,多数都有着库存因素。

  拿前期涨幅居前的杭州来说,2018年杭州全年土地成交2498亿元,位列全国第一。截至年底,库存大约14.8万套,最多的余杭区有83.9万方,萧山超过300万方。

  其他城市同样存在库存增加的情况。长江证券的15个城市数据显示,平均去化周期为36.9周,其中一线城市为42.4周,二线城市为27.5周,同比分别增加23.2%和19.7%。新房源马不停蹄入市对当前房地产市场造成巨大压力,在成交低迷的大环境下,前期被推高的房价摇摇欲坠,降价保命也就成了开发商不得已而为之的选择。

  防涨防跌,楼市救火忙

  开发商能不能降价,看起来是个问题,实际上不应该是个问题。

  按照邳州相关部门负责人的说法,房产也是一种商品,降价也是一种市场行为。“只要不是恶意降价,我们就不会干预,但会根据上级精神遏制房价过快上涨。”

  问题就在于怎么评定恶意降价。

  所谓的恶意降价,在经济学上是指以低于市场价的价格销售商品,损害市场正常的价格标准。但在市场上,行情好的时候卖得贵,行情差的时候卖得便宜,是正常的市场行为。

  邳州恶意降价的最新进展是,邳州市房产服务中心及相关部门对商会负责人进行了约谈,提出严肃批评,责成收回通报。

  以后房企们还想降价的话,或许会再掂量一下。

  (综合来源:21世纪经济报道、时代周报)

频道编辑:张宇

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