30城刚需购房“上车线”:京深最高 长沙仅需84万

  作者:林小昭

  随着二次城镇化的到来,人口进一步向中心城市集聚。对刚需购房者来说,各大城市的“上车线”如何?

  10月29日,贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》(下称报告),首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。其中,一线城市北京(350万)、深圳(345万)领衔,长沙、重庆等城市都在百万以内。

  相对弹性需求,刚需是指受房价因素影响较小,为满足城市基本居住需求而购房置业的群体。刚需人群购房资金有限,买房时优先会考虑自我承受能力。综合来看,这类人群可以归纳为以下几个特征:从置业次数来说,一般是首套房/生活范围内唯一房产;从置业需求来说,一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等,有不得不买房的强烈因素;从产品来说,一般是面积紧凑中小户型,低总价,维持居住的基本配置。

  此次报告中,贝壳研究院基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据,选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本,比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的选择差异特征;同时,结合调研和平台交易数据,真实描摹城市刚需群体置业需求和消费趋势。

  在总价排名前十的城市中,北京(350万)、深圳(345万)两城刚需"上车"套均总价超过300万元,两城相差无几,是上车价最高的城市。另外一个强一线城市上海(295万)位居第三。

  这三大一线城市之外,经济总量位居全国第33的二线城市厦门,刚需"上车"套均总价为266万元,位居第四。值得一提的是,2020年前9月厦门二手房均价40242元/平方米,超过众多新一线和二线城市房价,跻身于房价一线阵营。

  厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎认为,厦门在城市建设、教育等公共产品的供给方面都是福建最好的,作为区域中心城市,厦门房地产市场对周边地区有很强的“海绵效应”,把周边泉州、漳州等地的资金、购买力都吸引了过来。

  另一方面,近几年厦门的土地供应一直偏紧。在资金、购买力涌入又供应有限的情况下,房价也居高不下。

  值得注意的是,广州(198万)刚需"上车"套均总价只有北京、深圳的57%左右,甚至还低于厦门和杭州(226万),仅位列第六,较为合理的价格也让很多刚需族早早实现购房。

  广州海珠区东晓南板块一位中介告诉第一财经记者,刚需在广州市区买房大多以小两房和大一房为主,面积小,楼龄旧。郊区虽然单价会便宜,但是总价不便宜,郊区一般也没有小两房。所以全市来看,"上车"套均总价在200万左右。由于广州价格相对较低,也吸引了不少在深圳上班的年轻人过来买房。

  广州之外,南京(190万)、宁波(175万)、东莞(160万)、苏州(159万)也挤入城市排行榜前十。

  相比之下,长沙(84万)、沈阳(73万)等8城市刚需"上车"门槛稍低,平均购房套均总价在百万以内。以长沙为例,刚需购房"上车"套均价格仅为深圳的24%。因此在这些城市,大面积成为不少刚需购房者的选择。“大面积-低价格”刚需友好置业城市包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市及济南、南通、昆明等二线城市。

  与之相反,北上广深、厦门和南京,属于典型的“小面积-高价格”类型,受到供需关系等因素影响,刚需群体"上车"难度较大,且在居住体验方面也有待提高。特别是厦门及南京,两个城市刚需主流交易户型约七成集中在小户型(两居及以下),高房价下居住面积相对其他城市较小。

  在价格高企的部分大城市,刚需置业选择更偏向远离市中心。以北京为例,从空间分布情况来看,刚需购房群体主要集中在五环外区域,越靠近市中心,成交量越小。具体看北京交易情况,刚需热门TOP5商圈包括回龙观、长阳、北苑、常营和顺义城,集聚了近15%的刚需客户,其中有“睡城“之称的回龙观商圈位居首位,成为刚需客群购房的重要选择区域。

  近年来,随着北上广深等大城市的地铁尤其是一些市域快线的建设,远城区、郊区到市中心的交通日益便捷,客观上也为这些城市的刚需购房者“上车”提供了更多选择。

频道编辑:张宇

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